Tento článek má za cíl upozornit na nejzásadnější a nejčastější problémové části kupní smlouvy. Je určen zejména pro ty, kteří uvažují nad koupí nemovitostí a neznají veškerá rizika, které tento proces přináší. Nevěnujete-li totiž dostatečnou pozornost obsahu smlouvy a podceníte některé z jejich částí, může vás to stát i stovky tisíc. Revize kupní smlouvy se tedy rozhodně vyplatí.
Proč revize kupní smlouvy?
Jednou z nejžádanějších služeb, které nabízí naše advokátní kancelář je revize či tvorba smluv, zejména pak kupních smluv na nemovitosti. Pokud kupujete nebo nabízíte nemovitost ať již sami, nebo přes realitního zprostředkovatele, nespoléhejte na to, že poskytnutá smlouva bude vyvážená. Problém však spočívá v tom, že taková často vzorová smlouva nemusí odpovídat vztahu mezi účastníky smlouvy nebo konkrétnostem předpokládané transakce.
Pokud vzorová smlouva neodráží veškeré skutečnosti a okolnosti převodu vlastnického práva, může způsobit mnoho problémů, které se následně těžce napravují. Proto vždy doporučujeme nechat si smlouvu zkontrolovat zkušeným advokátem. Ten vás který vás upozorní na slabá a riziková místa a doporučí úpravu rizikových ustanovení. Může být také vhodným pomocníkem při vyjednávání smluvních podmínek.
Právní vady nemovitosti
Zkušený právník při revizi smlouvy prověří nemovitost, na níž mohou váznout tzv. věcná nebo jiná práva. Ta omezují užívání nemovitosti, nebo dokonce znemožňují převod vlastnického práva. Typickým „věcným“ právem je zapsané předkupní právo k nemovitosti nebo zákaz zcizení. Typickým „jiným“ právem je pak právo nájemní, které nemusí být na katastru ani zapsáno. Proto je vhodné tyto skutečnosti do smlouvy specifikovat a pro případ jejich porušení pak zakotvit určitou sankci.
Zkušený právník by vás měl upozornit nejen na známé právní vady, ale i na potenciální neznámé vady a vysvětlit vám, jaké následky pro vás mohou plynout
Technické vady nemovitosti
Prohlídka budovy např. se stavebním dozorem, důkladná fotodokumentace a podrobný popis nemovitosti ve smlouvě je podle našeho názoru základní opatrnost, kterou by měl každý kupující mít a prodávající se naopak může vyhnout budoucím nárokům kupujícího na slevu za skryté vady.
Ujednání o kupní ceně
Advokátní či jiná úschova kupní ceny je v dnešní době zcela základním parametrem transakcí, kdy zajistí, že k převodu peněž nedojde dříve, než kupující nabyde vlastnické právo, resp. než bude zapsán jako vlastník na katastru nemovitostí. Současně je kupní cena často financována buďto z úvěru od banky, nebo její úhradou má dojít k vyplacení hypotéky prodávajícího. Rozhodně nepodceňujte ujednání, kterým se zajistí vzájemné vypořádání kupní ceny, kdy i pouhá jedna větička o způsobu vypořádání ve smlouvě navíc vám může zajistit, že nepřijdete o své peníze. Takové případy v praxi jsme také již zastupovali.
Formální vady smlouvy
Častou komplikací je zamítnutí návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí z formálních důvodů. Podání návrhu je zpoplatněno částkou 2 000 Kč, kterou je dotyčná osoba povinna uhradit bez ohledu na rozhodnutí katastrálního úřadu. Vkladová listina, tedy kupní smlouva podléhá přezkumu katastrálního úřadu, zda splňuje veškeré předepsané náležitosti. Mezi tyto náležitosti patří například i správné označení předmětných nemovitostí, kdy jejich specifikace zejména u starých bytů, ke kterým náleží i podíl na společných částech budovy či pozemku, může být problematická.
Další problémy při koupi nemovitosti
K samotnému převodu na katastru došlo, mám bezmeznou jistotu? Nemusí tomu tak být. Dalším příkladem překážek v procesu prodeji nemovitosti nebo i po jejím prodeji je skutečnost, že je v nemovitosti je či byla umístěná slovy zákona „rodinná domácnost“ a prodávající nemá souhlas druhého manžela, nebo je nemovitost zapsaná pouze na jednoho manžela, i když reálně nemovitost spadá do společného jmění manželů. Nepřítomný manžel u procesu se pak může dokonce domáhat neplatnosti smlouvy.
Může se například objevit i věřitel prodávajícího, který se cítí být zkrácen prodejem, kdy následně uspokojení jeho pohledávky je zmařeno. Takový věřitel se pak dokonce v rámci exekuce vedené proti prodávajícímu může domáhat na vás, abyste do exekuce vydali daný majetek – prodané nemovitosti.
Možných budoucích problému je celá řada, jako například insolvence prodávajícího krátce po prodeji, kdy správce také může proti vám zahájit příslušné kroky k vydání nemovitosti do prodávané podstaty.
náš tip – Revize kupní smlouvy se vyplatí
Často se setkáváme s názorem, že v případě převodu nemovitostí nechtějí prodávající ani kupující vynakládat finanční prostředky ještě na právníka, který zreviduje kupní smlouvu. Ceny nemovitostí se pohybují v řádech milionů, jsou často hrazeny pomocí hypotéky a vidina dalších nákladů je často nepřijatelná.
Z naší praxe však můžeme říct, že takový pohled je bohužel krátkozraký a náklady, které je nutné vynaložit na nápravu vadného převodu nemovitosti nebo na náhradu škody, znatelně převyšují cenu služeb revize smlouvy či dokonce může kupující o nemovitost přijít. V případě způsobení škody je prostředkem k nápravě nejčastěji soudní řízení, ve kterém se náklady za zastupování odvíjejí od hodnoty nemovitosti a složitosti a délce sporu.
Vždy se vyplatí předběžná opatrnost a u kupních smluv na nemovitost to platí dvojnásobně. Pokud uvažujete o koupi nebo prodeji nemovitosti, nebo se nacházíte ve fázi podpisu smlouvy, doporučujeme vám obrátit se na jednoho z našich zkušených právníků, kteří mají zkušenosti s revizemi smluv a kteří vám vyjednají a zajistí nejvýhodnější a nejbezpečnější podmínky, nebo případně identifikují rizika spojená s transakcí.
PLÁNUJETE KOUPIT DŮM ČI BYT? RÁDI VÁM POMŮŽEME VÁM S VEŠKEROU DOKUMENTACÍ.
Co přesně se skrývá za pojmem „bezdůvodné obohacení“ a jak se liší například od krádeže? Jak byste v takovém případě měli postupovat a co všechno udělat? Na všechny tyto otázky vám odpoví tento článek.
Pokud vám není zcela jasný rozdíl mezi pojmy dluh / pohledávka či splatnost, které se níže v článku objevují, dovolujeme si vás odkázat na náš předchozí článek zde, který se vysvětlení těchto pojmů blíže věnuje.
Kdy se jedná o bezdůvodné obohacení?
O bezdůvodné obohacení se jedná v případech, kdy se jedna osoba obohatí na úkor jiné osoby, aniž by k tomu měla spravedlivý nebo zákonný důvod. Bezdůvodné obohacení je založeno na objektivním principu a povinnost k jeho vydání není zásadně svázána se stavem, zda ten kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatil byl v dobré víře, tedy zda tušil, zda se dopouští protiprávního jednání.
Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plnění z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za někoho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.
V naší advokátní praxi se s případy bezdůvodného obohacení setkáváme velmi často. Jako příklad bezdůvodného obohacení lze uvést případ, kdy kupující odstoupil od kupní smlouvy a prodávající nechce vrátit zpět peníze, nebo bylo zasláno nájemné po skončení nájemní smlouvy či případ, kdy klient omylem zaslal peníze ze svého účtu na účet cizí osoby a ta je dobrovolně nevrátila. V každém případě se i o bezdůvodném obohacení dá mluvit jako o dluhu vůči vám.
Jak postupovat v případě bezdůvodného obohacení?
Tyto peníze v dispozici druhé osoby, která k nim nemá právní důvod (např. neexistuje smlouva), je samozřejmě musí vrátit. K tomu je zpravidla zapotřebí výzva k vrácení peněz, a tím nastane splatnost dluhu, což je důležitým momentem.
Pokud se jedná o peněžité plnění, lze požadovat i úroky z prodlení v případě, že dlužník nevydal bezdůvodné obohacení včas, zpravidla ihned, bezodkladně od doručení výzvy. Pokud by bezdůvodné obohacení nespočívalo v penězích, ale v nějakém předmětu, který by však dlužník neměl u sebe, musí vydat peněžní náhradu za předmět bezdůvodného obohacení.
když to nejde po dobrém
Jako poslední pokus o mimosoudní vyřešení věci slouží předžalobní výzva. Zasláním výzvy dáváte dlužníkovi najevo, že věc myslíte vážně. Také ho ale upozorníte na možnost, která nastane, pokud dobrovolně nesplní svoji povinnost vydat bezdůvodné obohacení.
Pokud obohacený nevydá bezdůvodné obohacení dobrovolně, jedinou možností, která existuje je podání žaloby na vydání bezdůvodného obohacení (na zaplacení). Avšak ještě předtím, než podáte k příslušnému soudu návrh ve věci samá, musíte zaslat dlužníkovi předžalobní výzvu.
Zaslání předžalobní výzvy dlužníkovi má také jeden zásadní význam pro řízení před soudem. Žalobce, který dlužníkovi zaslal předžalobní výzvu alespoň sedm dnů před podáním návrhu ve věci samé, má nárok na náhradu nákladů řízení, pokud měl v řízení úspěch.
Promlčení
Nesmíte však zaspat, protože i v případě bezdůvodného obohacení se uplatní promlčecí doby. Zpravidla platí, že do 3 let ode dne, kdy se dozvíte o tom, že by vám někdo měl vrátit peníze, se musíte obrátit na soud, aby byl váš nárok bez rizika uznán. Záměrně je uvedeno „zpravidla“ do 3 let, jelikož v jednotlivých případech mohou být promlčecí doby odlišné. Začněte tedy řešit vaše pohledávky vždy včas.
shrnutí
Abychom to shrnuli, pokud máte podezření, že vám někdo dluží, aniž k tomu je právní důvod, musíte učinit tyto kroky:
Výzva k úhradě dluhu (zesplatnění);
Předžalobní výzva poté, co se doručí výzva k úhradě;
Osmý den podat žalobu k soudu.
Složitost těchto případu je často odrazující. A proto jsou vám k dispozici odborníci, kteří vás provedou celým procesem a poradí s vaším problémem. NEVÁHEJTE SE NA NÁS OBRÁTIT.
Pravidelně se na nás obrací klienti, kterým vznikne pohledávka např. v rámci jejich podnikatelské činnosti, která ale není ze strany dlužníka řádně uhrazena. V takovém případě je samozřejmě nezbytné přistoupit k vymáhání pohledávky. Občas nicméně narazíme na příběhy, kdy se na nás klient coby věřitel obrátí až v situaci, kdy spoléhal na vlastní zkušenosti a s vymáháním započal na vlastní pěst.
Dali jsme proto dohromady některé z nejčastějších chyb, které mohou vymožení pohledávky zkomplikovat či dokonce zcela znemožnit.
Pokud vám není zcela jasný rozdíl mezi pojmy dluh / pohledávka či splatnost, které se níže v článku objevují, dovolujeme si vás odkázat na náš předchozí článek zde, který se vysvětlení těchto pojmů blíže věnuje.
1. Předčasný konec vymáhání
Mnoho věřitelů se domnívá, že pokud pohledávka není uhrazena do několika dnů nebo týdnů, je již nenávratně ztracena. To však není pravda. I pohledávky, které jsou po splatnosti již několik měsíců, můžete úspěšně vymáhat. Vždy je proto důležité vymáhání pohledávky zahájit co nejdříve a důsledně v něm pokračovat.
K tomuto musíte umět rozlišit splatnou a nesplatnou pohledávku, neboť pouze splatnou pohledávku lze úspěšně vymáhat. V případě nesplatné pohledávky může být tato vymáhána bezdůvodně a předčasně, neboť věřiteli ještě nevznikl nárok na vyplacení žalované částky. Soud by např. takovou žalobu mohl zamítnout pro její předčasnost a vám tak pouze vznikly pouze náklady soudního řízení, které by jen navýšily celkové (transakční) náklady na vymožení pohledávky.
2. Emoční zapojení
Věřitelé, kteří jsou s dlužníkem v obchodním vztahu, se často dopustí chyby, že se do vymáhání pohledávky příliš emocionálně zapojí. To může vést k tomu, že budou dlužníka napadat nebo mu dokonce vyhrožovat, pokud svůj dluh neuhradí. Takové jednání je však neprofesionální a může dlužníka pouze utvrdit v jeho rozhodnutí dluh nezaplatit.
K tomuto podotýkáme, že určitá extrémní forma či intenzita nátlakového jednání může být dokonce posouzena jako trestný čin vydírání dle ust. § 175 zákona č. 40/2009 Sb., trestního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů. Doporučujeme se proto vyvarovat jakýmkoli osobním útokům či výhrůžkám, neboť emoční zapojení může být povětšinou spíše na škodu a ke kýženému výsledku mnohdy skutečně nevede.
3. neznalost právních předpisů
Věřitelé často nevědí, jaké právní předpisy se při vymáhání pohledávek uplatňují. To může vést k tomu, že věřitel činí kroky, které jsou buď neúčinné, neplatné nebo dokonce protiprávní. V extrémních případech tak může dojít k tomu, že samotný dlužník může věřitele zažalovat a požadovat po něm náhradu vzniklé újmy. To samé platí o nesprávně zažalovaném nároku na zaplacení pohledávky, který může může soud zamítnout a věřiteli uložit povinnost zaplatit dlužníkovi náhradu nákladů soudního řízení.
Základní postup, se kterým můžete při vymáhání pohledávky počítat, jsme pro vás shrnuli v našem předchozím článku. Na internetu je samozřejmě k dispozici celá řada různých postupů při vymáhání pohledávek. Některé z nich jsou účinné, jiné méně. Věřitel by měl vybírat postup, který je vhodný pro daný konkrétní případ. Pokud si přitom nejste jistí, který postup zvolit, neváhejte se poradit s odborníkem.
4. Otálení s předáním pohledávky k vymáhání
Pokud věřitel zjistí, že se dlužník nechystá pohledávku uhradit, měl by ji co nejdříve začít vymáhat, popř. předat k vymáhání odborníkovi, který vám dokáže celý proces vysvětlit a v rámci vymáhání vás kvalifikovaně zastoupit. Otálení může vést k tomu, že se pohledávka stane obtížně vymahatelnou nebo dokonce nedobytnou. V tomto směru je nezbytné pamatovat na skutečnost, že pohledávky se tzv. promlčují. Promlčení znamená, že po určité době je vymahatelnost pohledávky oslabena natolik, že soud vám vaši oprávněnou pohledávku za určité situace ani nemusí přiznat. Standardní promlčecí (subjektivní) lhůta činí 3 roky ode dne splatnosti vaší pohledávky. Otálet s vymáháním pohledávky se proto nevyplácí, proto je potřeba jednat vždy proaktivně a sledovat dobu, která od splatnosti pohledávky již uplynula.
Jak se vyvarovat chyb při vymáhání pohledávek?
Abyste se vyhnuli chybám při vymáhání pohledávek, je důležité:
Začít s vymáháním pohledávky co nejdříve.
Vyhnout se emocionálnímu zapojení.
Obeznámit se s právními předpisy, které se při vymáhání pohledávek uplatňují.
Vybrat si vhodný postup při vymáhání pohledávek.
Pokud si nejste jisti, jak postupovat, poraďte se s odborníkem.
BUDETE-LI POTŘEBOVAT, NEVÁHEJTE SE NA NÁS OBRÁTIT.
Spravovat Souhlas s cookies
Tato webová stránka používá cookies ke zlepšení prohlížení webu a poskytování dalších funkcí.
Funkční
Vždy aktivní
Technické uložení nebo přístup je nezbytně nutný pro legitimní účel umožnění použití konkrétní služby, kterou si odběratel nebo uživatel výslovně vyžádal, nebo pouze za účelem provedení přenosu sdělení prostřednictvím sítě elektronických komunikací.
Předvolby
Technické uložení nebo přístup je nezbytný pro legitimní účel ukládání preferencí, které nejsou požadovány odběratelem nebo uživatelem.
Statistiky
Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro statistické účely.Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro anonymní statistické účely. Bez předvolání, dobrovolného plnění ze strany vašeho Poskytovatele internetových služeb nebo dalších záznamů od třetí strany nelze informace, uložené nebo získané pouze pro tento účel, obvykle použít k vaší identifikaci.
Marketing
Technické uložení nebo přístup je nutný k vytvoření uživatelských profilů za účelem zasílání reklamy nebo sledování uživatele na webových stránkách nebo několika webových stránkách pro podobné marketingové účely.