Tento článek má za cíl upozornit na nejzásadnější a nejčastější problémové části kupní smlouvy. Je určen zejména pro ty, kteří uvažují nad koupí nemovitostí a neznají veškerá rizika, které tento proces přináší. Nevěnujete-li totiž dostatečnou pozornost obsahu smlouvy a podceníte některé z jejich částí, může vás to stát i stovky tisíc. Revize kupní smlouvy se tedy rozhodně vyplatí.
Proč revize kupní smlouvy?
Jednou z nejžádanějších služeb, které nabízí naše advokátní kancelář je revize či tvorba smluv, zejména pak kupních smluv na nemovitosti. Pokud kupujete nebo nabízíte nemovitost ať již sami, nebo přes realitního zprostředkovatele, nespoléhejte na to, že poskytnutá smlouva bude vyvážená. Problém však spočívá v tom, že taková často vzorová smlouva nemusí odpovídat vztahu mezi účastníky smlouvy nebo konkrétnostem předpokládané transakce.
Pokud vzorová smlouva neodráží veškeré skutečnosti a okolnosti převodu vlastnického práva, může způsobit mnoho problémů, které se následně těžce napravují. Proto vždy doporučujeme nechat si smlouvu zkontrolovat zkušeným advokátem. Ten vás který vás upozorní na slabá a riziková místa a doporučí úpravu rizikových ustanovení. Může být také vhodným pomocníkem při vyjednávání smluvních podmínek.
Právní vady nemovitosti
Zkušený právník při revizi smlouvy prověří nemovitost, na níž mohou váznout tzv. věcná nebo jiná práva. Ta omezují užívání nemovitosti, nebo dokonce znemožňují převod vlastnického práva. Typickým „věcným“ právem je zapsané předkupní právo k nemovitosti nebo zákaz zcizení. Typickým „jiným“ právem je pak právo nájemní, které nemusí být na katastru ani zapsáno. Proto je vhodné tyto skutečnosti do smlouvy specifikovat a pro případ jejich porušení pak zakotvit určitou sankci.
Zkušený právník by vás měl upozornit nejen na známé právní vady, ale i na potenciální neznámé vady a vysvětlit vám, jaké následky pro vás mohou plynout
Technické vady nemovitosti
Prohlídka budovy např. se stavebním dozorem, důkladná fotodokumentace a podrobný popis nemovitosti ve smlouvě je podle našeho názoru základní opatrnost, kterou by měl každý kupující mít a prodávající se naopak může vyhnout budoucím nárokům kupujícího na slevu za skryté vady.
Ujednání o kupní ceně
Advokátní či jiná úschova kupní ceny je v dnešní době zcela základním parametrem transakcí, kdy zajistí, že k převodu peněž nedojde dříve, než kupující nabyde vlastnické právo, resp. než bude zapsán jako vlastník na katastru nemovitostí. Současně je kupní cena často financována buďto z úvěru od banky, nebo její úhradou má dojít k vyplacení hypotéky prodávajícího. Rozhodně nepodceňujte ujednání, kterým se zajistí vzájemné vypořádání kupní ceny, kdy i pouhá jedna větička o způsobu vypořádání ve smlouvě navíc vám může zajistit, že nepřijdete o své peníze. Takové případy v praxi jsme také již zastupovali.
Formální vady smlouvy
Častou komplikací je zamítnutí návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí z formálních důvodů. Podání návrhu je zpoplatněno částkou 2 000 Kč, kterou je dotyčná osoba povinna uhradit bez ohledu na rozhodnutí katastrálního úřadu. Vkladová listina, tedy kupní smlouva podléhá přezkumu katastrálního úřadu, zda splňuje veškeré předepsané náležitosti. Mezi tyto náležitosti patří například i správné označení předmětných nemovitostí, kdy jejich specifikace zejména u starých bytů, ke kterým náleží i podíl na společných částech budovy či pozemku, může být problematická.
Další problémy při koupi nemovitosti
K samotnému převodu na katastru došlo, mám bezmeznou jistotu? Nemusí tomu tak být. Dalším příkladem překážek v procesu prodeji nemovitosti nebo i po jejím prodeji je skutečnost, že je v nemovitosti je či byla umístěná slovy zákona „rodinná domácnost“ a prodávající nemá souhlas druhého manžela, nebo je nemovitost zapsaná pouze na jednoho manžela, i když reálně nemovitost spadá do společného jmění manželů. Nepřítomný manžel u procesu se pak může dokonce domáhat neplatnosti smlouvy.
Může se například objevit i věřitel prodávajícího, který se cítí být zkrácen prodejem, kdy následně uspokojení jeho pohledávky je zmařeno. Takový věřitel se pak dokonce v rámci exekuce vedené proti prodávajícímu může domáhat na vás, abyste do exekuce vydali daný majetek – prodané nemovitosti.
Možných budoucích problému je celá řada, jako například insolvence prodávajícího krátce po prodeji, kdy správce také může proti vám zahájit příslušné kroky k vydání nemovitosti do prodávané podstaty.
náš tip – Revize kupní smlouvy se vyplatí
Často se setkáváme s názorem, že v případě převodu nemovitostí nechtějí prodávající ani kupující vynakládat finanční prostředky ještě na právníka, který zreviduje kupní smlouvu. Ceny nemovitostí se pohybují v řádech milionů, jsou často hrazeny pomocí hypotéky a vidina dalších nákladů je často nepřijatelná.
Z naší praxe však můžeme říct, že takový pohled je bohužel krátkozraký a náklady, které je nutné vynaložit na nápravu vadného převodu nemovitosti nebo na náhradu škody, znatelně převyšují cenu služeb revize smlouvy či dokonce může kupující o nemovitost přijít. V případě způsobení škody je prostředkem k nápravě nejčastěji soudní řízení, ve kterém se náklady za zastupování odvíjejí od hodnoty nemovitosti a složitosti a délce sporu.
Vždy se vyplatí předběžná opatrnost a u kupních smluv na nemovitost to platí dvojnásobně. Pokud uvažujete o koupi nebo prodeji nemovitosti, nebo se nacházíte ve fázi podpisu smlouvy, doporučujeme vám obrátit se na jednoho z našich zkušených právníků, kteří mají zkušenosti s revizemi smluv a kteří vám vyjednají a zajistí nejvýhodnější a nejbezpečnější podmínky, nebo případně identifikují rizika spojená s transakcí.
PLÁNUJETE KOUPIT DŮM ČI BYT? RÁDI VÁM POMŮŽEME VÁM S VEŠKEROU DOKUMENTACÍ.
V klidu si tak žijete ve svém domečku se zahrádkou, kterou máte oplocenou, když vám přijde dopis od souseda, že jste oplotil i jeho část pozemku, nebo dokonce celý jeho pozemek. Co s tím, když už léta na „sousedovic“ pozemku pěstujete exotické dřeviny? A říká vám něco vydržení? Tak určitě čtěte dále.
CO JE TO VYDRŽENÍ?
Podle občanského zákoníku platí, že vlastnické právo k pozemku souseda můžete nabýt nejen smlouvou nebo jiným způsobem, ale i tzv. „vydržením“. Vydržení znamená, že pozemek držíte (ve smyslu užíváte jej) po dlouhou dobu, po kterou se soused o své vlastnické právo nestará. A proto se dává průchod faktickému stavu, tedy například právě faktickému oplocení pozemků. Zákon pak rozlišujte „řádné“ a „mimořádné“ vydržení.
Celá právní otázka ohledně tohoto institutu je poměrně složitá, proto se v tomto článku věnujeme pokud možno stručnému a pochopitelnému výkladu a základnímu rozlišení těchto dvou institutů.
Řádné vydržení
Doba nutná k vydržení počíná běžet okamžikem bezprostředně poté, kdy se držby ujmete.
Pro řádné vydržení pozemku souseda budete pak muset držet pozemek souseda nejméně 10 let. Současně držba musí být po celou dobu tzv. řádná, poctivá a pravá.
Držba je řádná, když se jí ujmete zejména z vůle předchozího držitele. Tedy například koupíte dům se zahrádkou, která už byla oplocena včetně části sousedního pozemku.
Držba je poctivá, když držíte sousedův pozemek a jste objektivně přesvědčeni, že užíváte vlastní pozemek a nikomu jinému neškodíte. O poctivou držbu se ale nebude jednat například tehdy, kdy by průměrnému člověku muselo být z okolností zřejmé, že skutečný stav je jiný, a tedy patrně nebudete skutečnými vlastníky pozemku souseda. To může nastat například za situace, kdy by ve smlouvě byla výměra pozemku – zahrady – 200 m2 a vy byste reálně užívali násobně větší pozemek.
Držba je pravá, pokud jste se jí neujali lstí, svémocně nebo potajmu, apod.
mimořádné vydržení
Pro mimořádné vydržení pozemku je sice nutné pozemek souseda držet nejméně 20 let. Avšak k vydržení není třeba prokazovat například uzavření smlouvy a držba daného pozemku jako taková musí splnit především jednu zásadní podmínku. Slovy zákona by se tomu, kdo pozemek drží musel prokázat „nepoctivý úmysl.“
Nejvyšší soud toto vykládá tak, že se držby pozemku musíte chopit tzv. „nikoliv v nepoctivém úmyslu“. Jinými slovy v den, kdy obdržíte klíče od domečku se zahradou a poprvé na ni vstoupíte, musíte mít objektivní přesvědčení, že nikomu nepůsobíte škodu.
Nabytí vlastnického práva
Obecně lze uzavřít, že k řádnému vydržení nemovitosti postačí „pouze“ 10 let. Avšak pro nabytí vlastnického práva tímto způsobem jsou mnohem přísnější podmínky. Kdežto k mimořádnému vydržení je nutná dvojnásobně dlouhá doba, ale u soudu vám soused musí prokázat, že jste se držby pozemku před 20 lety ujali v úmyslu mu škodit (tedy ve zmiňovaném nepoctivém úmyslu).
Pro vydržení pozemku je však zásadní, zda objektivní okolnosti zrovna vašeho případu a celá situace mohou být způsobilé k vydržení pozemku. Každá maličkosti (doba, výměry pozemků, zaměření geodetem, zásahy správních orgánů, apod.) může mít vliv na nabytí vlastnického práva. A proto je dobré se obrátit na odborníka, který vám se vším pomůže. Případně si sami zkontrolujte i podle katastru, zda není již přímo z něj patrný nějaký nesoulad se skutečným stavem.
ŘEŠÍTE NĚCO PODOBNÉHO A NEVÍTE SI RADY? NEVÁHEJTE SE NA NÁS OBRÁTIT.
Kdy můžete požadovat vrácení zálohy? Zálohu budete zpravidla hradit ve chvíli, kdy si budete něco kupovat, anebo nechávat vyrobit. V případě, kdy však z obchodu nakonec sejde, jistě budete řešit, zdali máte nárok na vrácení zálohy. Kdy tedy můžete požadovat vrácení zálohy? A je záloha to samé, co rezervační poplatek? To se dozvíte v následujícím článku.
záloha
Pokud došlo k poskytnutí zálohy, nicméně nedošlo k uzavření žádné (na to navazující) smlouvy, pak lze žádat vrácení uhrazené zálohy zásadně vždy. Jinak by se totiž jednalo o bezdůvodné obohacení na straně toho, kdo zálohu obdržel.
Pokud naopak k uzavření smlouvy dojde, pak zásadně závisí na obsahu takové smlouvy, který zpravidla určuje i režim poskytnuté zálohy. Ten si mohou smluvní strany sjednat individuálně a dle potřeb. Samozřejmě ani takové smluvní ujednání o režimu zálohy nemusí být za každých okolností platné, zvláště pokud je značně nepřiměřené. Zejména v případě, kdy zálohu poskytuje běžný spotřebitel podnikateli, bude pro zachování platnosti ujednání o záloze třeba, aby bylo přiměřené.
Rezervační poplatek
Od zálohy je potom nutné odlišit tzv. rezervační poplatek. Pokud tedy například dojde k uzavření rezervační smlouvy např. v souvislosti s tím, že jedna strana určitou věc po určitou dobu neprodá nikomu jinému (často se užívá u nemovitostí), a v této souvislosti je poskytnut rezervační poplatek, jedná se o smluvní protiplnění a nárok na jeho vrácení zpravidla nebude vznikat. A to ani v případě, kdy z obchodu nakonec sejde, neboť rezervační poplatek je protihodnotou (poplatkem) právě za to, že druhá strana po určitou dobu počká s případným prodejem určité věci. Obdobně jako v případě zálohy však i zde platí, že nepřiměřenost ujednání o rezervačním poplatku může přivodit neplatnost takového ujednání o rezervačním poplatku.
Na tomto obvyklém režimu rezervačního poplatku zpravidla nic nemění ani případné ujednání o tom, že v případě následného uzavření kupní smlouvy mezi stranami se rezervační poplatek započte na kupní cenu tak, jako je tomu obvykle právě v případě zálohy. Roli v takovém případě nehraje ani to, pokud strany rezervační poplatek nepřesně označují ve smlouvě jako „záloha“, protože důležitý je celkový obsah smlouvy.
Rezervační smlouva obsahující ujednání o rezervačním poplatku se typicky uzavírá při nákupu bytů a jiných nemovitostí.
Váháte, jak je to ve vašem případě?
Pokud si nejste jisti režimem poskytnutého rezervačního poplatku, případně jste někomu poskytli zálohu, a nyní váháte, zdali máte nárok na její vrácení, neváhejte se na nás obrátit. Váš případ zdarma posoudíme a poradíme vám, jak je vhodné dále postupovat.
Tato webová stránka používá cookies ke zlepšení prohlížení webu a poskytování dalších funkcí.
Funkční
Vždy aktivní
Technické uložení nebo přístup je nezbytně nutný pro legitimní účel umožnění použití konkrétní služby, kterou si odběratel nebo uživatel výslovně vyžádal, nebo pouze za účelem provedení přenosu sdělení prostřednictvím sítě elektronických komunikací.
Předvolby
Technické uložení nebo přístup je nezbytný pro legitimní účel ukládání preferencí, které nejsou požadovány odběratelem nebo uživatelem.
Statistiky
Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro statistické účely.Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro anonymní statistické účely. Bez předvolání, dobrovolného plnění ze strany vašeho Poskytovatele internetových služeb nebo dalších záznamů od třetí strany nelze informace, uložené nebo získané pouze pro tento účel, obvykle použít k vaší identifikaci.
Marketing
Technické uložení nebo přístup je nutný k vytvoření uživatelských profilů za účelem zasílání reklamy nebo sledování uživatele na webových stránkách nebo několika webových stránkách pro podobné marketingové účely.